تحلیل صنعت انبوه سازی و املاک

صنعت انبوه سازی یکی از گروه‌های مهم بورسی است که در آن نمادهای گوناگونی حضور دارند و سالانه نیز شرکت‌های گوناگونی در زمینه ساخت و ساز و انبوه‌سازی به این گروه در قالب عرضه اولیه و پذیره‌نویسی اضافه می‌شوند.

از مواردی که در تحلیل بنیادی ضروری است، تحلیل صنعت است و از این جهت تحلیل این صنعت می‌تواند به شدت بر روی پیش‌بینی قیمت‌ها و تغییراتی که ممکن است نمادهای آن در تابلوی بورس داشته باشند، تاثیرگذار باشد. البته تحلیل صنعت بخشی از تحلیل بنیادی است و برای اینکه بتوانید به خوبی یک نماد را تحلیل کنید، بهتر است تحلیل بنیادی را به خوبی فرا گرفته باشید.

برای آشنایی بیشتر دوره آموزشی تحلیل بنیادی در بازار بورس ایران را مطالعه کنید.

به عبارتی در تحلیل صنعت به دنبال این هستیم که عوامل اثرگذار بر آن صنعت را شناسایی کنیم تا بتوانیم سوددهی شرکت را پیش‌بینی کنیم یا اینکه بدانیم در چه شرایطی ممکن است که آن صنعت وارد زیان شود. در این مقاله به بررسی صنعت انبوه سازی و املاک می‌پردازیم و در پایان نیز صندوق سرمایه‌گذاری قابل معامله‌ای که در بازار بورس ایران ارائه شده را نیز مورد بررسی قرار می‌دهیم.

برای اینکه بتوانیم صنعت انبوه سازی و املاک را مورد بررسی قرار دهیم بهتر است تا در ابتدا نگاهی به بازار مسکن داشته باشیم و پارامترهایی که می‌توانند بر روی قیمت خانه‌ها و بازار مستغلات تاثیرگذار باشد را بشناسیم.

شناخت مشتریان بازار مسکن

اگر بخواهیم بازار مسکن را تحلیل کنیم در ابتدا باید طرف‌های عرضه و تقاضا را بشناسیم که چه کسانی هستند و چه تاثیری بر این بازار می‌گذارند؟ در طرف تقاضا با سه گروه عمده رو به رو هستیم: مصرف‌کنندگان، سرمایه‌گذاران و سوداگران بازار.

مصرف‌کنندگان همان خانواده‌هایی هستند که برای خود به دنبال خرید خانه می‌گردند و می‌خواهند که با پیدا کردن خانه‌ای مناسب بودجه‌ای که دارند، بتوانند به خوبی در آن زندگی کنند. این گروه از تقاضاکنندگان خود به سه بخش مرفه، متوسط و اقتصادی تبدیل می‌شوند.

هر کدام از این مشتریان رفتار خاص خود را دارند، مثلا مصرف‌کننده مرفه به دنبال خریدن یک خانه لوکس و بزرگ در یک منطقه مرفه است، اما مصرف‌کننده اقتصادی به دنبال یک خانه جمع و جور است که بتواند در آن ساکن شود و برای او پایین بودن قیمت به شدت مهم است.

رفتارشناسی هر کدام از این گروه‌ها بحث مفصلی می‌طلبد که در بحث ارزیابی و بررسی بازار مسکن توسط کارشناسان دنبال می‌شود. اما گروه دومی که در بازار مسکن فعال هستند، سرمایه‌گذاران هستند. سرمایه‌گذاران به خانه همچون یک سرمایه‌گذاری امن و بلندمدت فکر می‌کنند و می‌خواهند که همواره بتوانند سرمایه خود را افزایش دهند.

به عنوان مثال یک سرمایه‌گذار بازار مسکن به دنبال این است که بتواند یک خانه بخرد و سپس آن را اجاره دهد و سپس بتواند از پول رهن و سرمایه باقی‌مانده و یا وامی که از بانک می‌گیرد به خرید خانه بعدی اقدام کند. این گونه او می‌تواند سرمایه خود را افزایش دهد و به سمت رشد سرمایه و گسترش درآمد برسد.

گروه دیگری که می‌توان در بازار مسکن شناسایی کرد، دلالان یا سوداگران این بازار هستند که به دنبال خرید و فروش ملک در مکان‌های مختلف هستند. سوداگران برعکس سرمایه‌گذاران دیدگاه بلندمدتی ندارند و به دنبال خرید و فروش مسکن در کوتاه‌مدت هستند.

سوداگران بازار مسکن به دنبال نوسان گیری از این بازار هستند و حتی ممکن است که درآمد خود را مبتنی بر همین روال کنند. عموما این گروه از سوداگران به صورت کوتاه‌مدت یعنی حدود یک سال مسکن را نگه می‌دارند اما سرمایه‌گذاران بیش از 3 سال ممکن است که بر روی یک مسکن سرمایه‌گذاری کنند.

اگر بخواهیم به نوع خرید این گروه از تقاضاکنندگان بازار مسکن نیز توجه کنیم، متوجه می‌شویم که حتی ملک آن‌ها با هم متفاوت است. به عنوان مثال تقاضاکنندگان واقعی یا همان خانواده‌ها به دنبال خرید یک خانه برای زندگی هستند. سرمایه‌گذاران بلندمدت به دنبال خرید خانه کلنگی یا زمین هستند که بتوانند بر روی آن ساخت و ساز یا معامله در بلندمدت داشته باشند و سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت به دنبال خرید املاک در مناطقی هستند که امکان رشد قیمتی آن‌ها بیش از سایرین است.

آشنایی با چرخه بازار مسکن

بازار مسکن دارای چهار دوره است و همچون سایر بازارهای مالی دارای سیکل‌ها یا چرخه‌های مختلفی است. این چرخه‌ها عبارتند از اوایل رونق بازار مسکن، اواسط رونق بازار مسکن، اوج رونق مسکن، اوایل رکود بازار املاک، اواسط رکود بازار املاک، عمق رکود بازار املاک. این چرخه به صورت مداوم تکرار می‌شود و بنابراین برای تحلیل بازار مسکن نیاز است تا متوجه شویم که در کدام چرخه قرار داریم.

اما چه مواردی چرخه‌های بازار مسکن را ایجاد می‌کند؟ همان‌گونه که پیش‌تر در مورد بخش تقاضای مسکن گفته بودیم، این چرخه‌ها به شدت به رفتار تقاضاکنندگان بازار مسکن مرتبط است و بر اساس رفتار آن‌ها عمل می‌کند. از این رو می‌توانیم، چند عامل اساسی را در رفتارشناسی این گروه‌ها بشناسیم.

اولین عامل میزان تقاضای واقعی (مصرفی) است. این بخش از تقاضا عموما به قدرت خرید خانواده‌ها، میزان ازدواج، میزان زاد و ولد و عواملی جمعیتی و اقتصادی کلان مرتبط می‌شود.

تقاضای خدمات مسکن ( اجاره‌نشینی) نیز بخش دیگری است که به شدت بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد و نشانگر این است که تقاضای خرید به تعویق افتاده یا موضوع تامین سرپناه در چه حدی مهم تلقی می‌شود، زیرا بازار اجاره نشانگر بخشی از جامعه است که نمی‌تواند خرید مسکن خود را انجام دهد.

بنابراین اولین عامل که مصرف‌کنندگان واقعی هستند در بازار مسکن در اکثر اوقات حضور دارند و نقش اصلی را بازی می‌کنند. اگر مواردی همچون کاهش شدید یا افزایش شدید جمعیت یا افزایش و کاهش شدید تولد اتفاق بیفتد، این گروه می‌توانند بازار مسکن را حرکت دهند. اما اگر روند جمعیتی و اقتصادی شرایط با ثباتی را بگذراند، شرایط بازار مسکن نیز با ثبات می‌ماند.

در طرف دیگر، سرمایه‌گذاران بلندمدت قرار دارند. اگر بخواهیم واقع‌بینانه نگاه کنیم، دلیل موج‌های اصلی چرخه‌های بازار مسکن نیز همین سرمایه‌گذاران هستند، چراکه ورود و خروج آن‌ها به بازار موجب می‌شود تا تغییرات عمده قیمتی ایجاد شود.

به طور کلی این گروه از سرمایه‌گذاران در صنعت انبوه سازی زمانی بیشتر به بازار مسکن روی می‌آورند که این بازار در بلندمدت برای آن‌ها عایدی بیشتری نسبت به سایر بازارها همچون بورس و طلا داشته باشد. به همین دلیل تحرک آن‌ها موجب می‌شود تا خرید و فروش در بازار کاهش یا افزایش یابد. این گروه از سرمایه‌گذاران می‌توانند از شرکت‌های حقوقی انبوه‌سازی تشکیل شده تا افراد حقیقی باشند.

اما سوداگران یا دلالان رفتار خود را منطبق بر حرکت سرمایه‌گذاران کلان و خریداران می‌کنند و با توجه به شرایط بازار مسکن به آن وارد می‌شوند. از این رو در دوران رکود خبری از خرید این گروه از سرمایه‌گذاران که نگاه کوتاه‌مدتی دارند، نیست اما در ابتدای دوران رونق آن‌ها به بازار مسکن سرازیر می‌شوند و با تزریق پول به بازار موجب افزایش بیشتر قیمت‌ها می‌شوند.

تعادل در بازار مسکن

آنچه که چرخه‌های بازار مسکن را شکل می‌دهد و آن را تغییر می‌دهد، مفهوم تعادل است. تعادل زمانی در بازار مسکن خود را نشان می‌دهد که میزان عرضه و تقاضا با یکدیگر به یک موازنه برسد. در این زمان وضعیت به سمت منطقی شدن قیمت‌ها پیش می‌رود؛ اما تعادل به همین سادگی ایجاد نمی‌شود و به همین دلیل چرخه‌های بازار مسکن را داریم.

هنگامی که عرضه زیاد می‌شود و تقاضا کم می‌شود، قیمت‌ها کاهشی می‌شوند و هنگام عرضه کم و تقاضای زیاد قیمت‌ها اوج می‌گیرند تا اینکه در یک قیمت متعادل بازار به استراحت بپردازد. از سوی دیگر امکان رکود تورمی نیز در بازار مسکن وجود دارد، چنانکه بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر دچار چنین معضلی شده است.

از طرفی قیمت‌ها روز به روز افزایش می‌یابد و تقاضا نیز به دنبال آن ایجاد می‌شود اما به دلیل کمبود عرضه چرخه بازار شرایط رکود همراه با تورم را تجربه می‌کند. این موضوع شامل بسیاری از عوامل دیگر همچون قیمت مصالح، نرخ ارز، انگیزه‌های ساخت و ساز، بودجه‌های عمرانی مسکن و... می‌شود و به همین دلیل ممکن است بازار دچار عدم تعادل به مدت طولانی شود.

با این حال وضعیت بازار مسکن توسط بازیگران آن مشخص می‌شود و چرخه‌های آن نیز با توجه به رفتار آن‌ها تغییر می‌کند، به همین دلیل برای تحلیل بازار مسکن بهتر است تا در ابتدا متوجه شویم که در کدام چرخه این بازار قرار داریم و هر کدام از این چرخه‌ها منجر به سوددهی یا ضرر شرکت‌های فعال در آن می‌شود یا خیر. انگیزه‌های سرمایه‌گذاری افزایش یافته یا در حال کاهش است؟ همچنین وضعیت رفتاری مصرف‌کنندگان چگونه است؟

به جز این موارد اگر بخواهیم نسبت به یک منطقه خاص وضعیت را بررسی کنیم، باید به مواردی همچون خطر فرونشست، مهاجرت معکوس و... نیز توجه کنیم. زیرا همه این عوامل می‌توانند در تعیین وضعیت یک شرکت با توجه به منطقه جغرافیایی آن تاثیرگذار باشند.

تاریخچه صنعت انبوه سازی و املاک

در سال 1307 برای اولین بار قانون مدنی املاک و مستغلات در ایران تصویب شد و قوانینی در مورد خرید و اجاره در ایران به اجرا درآمد. در دهه 40 به دلیل گسترش شهرنشینی و مهاجرت ایرانیان از روستاها به شهرها نخستین شروع صنعت انبوه سازی در کشور کلید خورد و تقاضای مسکن افزایش یافت.

این فرایند تا زمان جنگ تحمیلی ادامه پیدا کرد اما جنگ موجب رکود در بازار مسکن شد. در دولت سازندگی دوباره ساخت و ساز افزایش یافت و صنعت انبوه سازی رشد چشمگیری پیدا کرد. پس از آن نیز شرایط گوناگون کشور همچون تحریم‌ها موجب فراز و فرودهایی در این صنعت شده است، اما صنعت انبوه سازی همچنان یکی از صنایع مورد توجه در بازار بورس ایران به حساب می‌آید.

در سال 1384 برای اولین بار صنعت انبوه سازی وارد بورس ایران شد و روندی خنثی را تا سال 1389 طی کرد اما با افزایش تورم و رویدادهای سیاسی و اقتصادی روند صعودی در سهام این گروه شروع شد و اولین پیک گروه در دی ماه سال 1392 زده شد.

عوامل تاثیرگذار بر صنعت انبوه سازی

عوامل اثرگذار بر بازار املاک و مستغلات و صنعت انبوه سازی بسیار زیاد است به دلیل اینکه موارد زیادی در تولید خانه دخیل است و همچنین شرایط اقلیمی، جغرافیایی و جمعیتی بر این صنعت اثر خود را می‌گذارند. از طرف دیگر افزایش یا کاهش قیمت ملک در یک منطقه نیز می‌تواند بر سایر صنایع و بخش‌های خدماتی تاثیرگذار باشد.

به عنوان مثال در صورت افزایش اجاره بها در یک شهر شاهد روی آوردن مردم به حاشیه شهر خواهیم بود و این یعنی اینکه حجم ترافیک و رفت و آمد گسترش می‌یابد و نیاز به خودرو تحت تاثیر قرار می‌گیرد.

با این حال اگر بخواهیم مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر بازار مسکن را بشناسیم، می‌توانیم به موارد زیر اشاره کنیم:

۱.مصالح 

قیمت مصالح به عنوان یک شاخص کلیدی در  تحلیل صنعت انبوه سازی قیمت مسکن تاثیرگذار است و رابطه مستقیم بین آن‌ها وجود دارد؛ هر چه قیمت مصالح افزایش یابد، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. البته این رابطه به صورت معکوس نیز وجود دارد و هنگامی که مسکن دچار رونق می‌شود، درخواست برای مصالح نیز افزایش می‌یابد و در نتیجه قیمت مصالح نیز افزایش می‌یابد. 

برای آشنایی بیشتر مقاله تحلیل صنعت سیمان را مطالعه کنید.

۲.تجهیزات و حمل و نقل

برای ساخت مسکن نیاز به حمل و نقل مصالح وجود دارد بنابراین مواردی همچون کرایه بار، قیمت بنزین و گازوئیل و... می‌تواند بر هزینه تمام شده مسکن تاثیرگذار باشد. همچنین تجهیزاتی همچون جرثقیل نیاز لازم ساخت مسکن است و از این رو بررسی وضعیت کرایه و حمل و نقل این گروه تجهیزات و ماشین‌آلات نیز می‌تواند در تحلیل صنعت انبوه سازی موثر باشد.

۳.حقوق و دستمزد

بسیاری از هزینه‌های ساخت مسکن مربوط به دستمزدی می‌شود که کارفرما باید به مهندسین و کارگران پرداخت کند و از این جهت هرچه دستمزد بالاتری پرداخت کند، هزینه ساخت مسکن برای او بیشتر می‌شود. از طرف دیگر حقوق و دستمزد می‌تواند بر روی تقاضای بازار مسکن تاثیرگذار باشد به عنوان مثال اگر بیکاری و دستمزد پایین در جامعه وجود داشته باشد، خرید خانه یا اجاره برای اقشار گوناگون سخت می‌شود.

۴.تورم

به طور کلی میزان و درصد تورم در جامعه می‌تواند به یکی از شرایط اصلی در بررسی بازار مسکن  و تحلیل صنعت انبوه سازی تبدیل شود. تورم بر روی کالاهای گوناگون و مصرفی همچون خودرو می‌تواند به شدت بر قیمت مسکن نیز تاثیرگذار باشد. به دلیل اینکه از یک سو هزینه ساخت و ساز را افزایش می‌دهد و از طرف دیگر سرمایه‌گذاران بلندمدت به دنبال این هستند که هزینه ساخت یا نگهداری مسکن برای آن‌ها بیش از نرخ تورم باشد تا سرمایه‌گذاری آن‌ها توجیه اقتصادی داشته باشد. به همین دلیل تورم می‌تواند در چرخه‌های رونق و رکود بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

۵.رویدادهای سیاسی 

در سال‌های اخیر موارد گوناگونی بر گروه انبوه‌سازی تاثیرگذار بوده‌اند و البته بازار بورس از آن‌ها اثرپذیری داشته است. یکی از این موارد موضوع برجام بوده است. برجام از یک سو موجب کاهش نرخ ارز می‌شد که بر روی هزینه‌های تولید اثرگذاری داشت و از سوی دیگر فضای عمومی جامعه را تحت تاثیر قرار می‌داد. همچنین طرح‌های بزرگ دولت مثل مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن به شدت بر سهام گروه و تحلیل صنعت انبوه سازی تاثیرگذار بود، چراکه مجری بسیاری از این طرح‌ها، شرکت‌های حاضر در این گروه در بورس هستند.

۶.قیمت ارز

تاثیر قیمت ارز بر گروه املاک دو سویه است. از طرفی شاهد افزایش قیمت ارز می‌تواند موجب گرانی مصالح و افزایش هزینه تمام شده ساخت املاک شود و از سوی دیگر کاهش قیمت ارز می‌تواند موجب رونق کسب و کار شود و خرید املاک را زیاد کند که در نتیجه افزایش تقاضا را به همراه دارد. بنابراین برای بررسی تاثیر قیمت ارز باید شرایط کلی جامعه همچون قدرت خرید مردم را نیز در نظر گرفت.

بازار فیزیکی ملک در بورس کالا چیست؟

یکی از بازارهایی که در سال‌های اخیر شاهد عمومی‌تر شدن و گسترش حضور افراد گوناگون برای خرید کالاهای مختلف هستیم، بازار فیزیکی ملک در بورس کالاست. این بازار که در سال 1401 نیز دچار تغییر و تحولاتی شد و رونق بیشتری گرفت، با هدف خرید ملک در بازار بورس کالا راه‌اندازی شد.

به طور کلی بورس کالا موجب افزایش شفافیت و کارایی بازارهای گوناگون می‌شود و می‌توان رشد این بازار را در راستای بهبود بازار املاک دانست. به طوری که شهرداری‌ها نیز از این موضوع استقبال کرده‌اند و شهرداری تهران به فروش چند ملک خود در این بازار اقدام کرده است.

ساری نهادهای دولتی نیز فروش املاک خود را در بورس کالا شروع کرده‌اند. اگر بخواهید در بورس کالا اقدام به خرید کنید باید کد فیزیکی بورس کالا را دریافت کنید. با وجود اینکه تاکیدات زیادی در مورد عرضه ملک در بازار فیزیکی شده اما هنوز جای کار زیادی در این بازار وجود دارد تا فرهنگ عرضه و خرید و فروش املاک از طریق این بازار رایج شود.

علاوه بر این اقداماتی در مورد عرضه اوراق سلف موازی برای خرید مسکن به صورت متری طراحی شده که این موضوع نیز می‌تواند بر بازار مسکن و صنعت انبوه‌سازی تاثیرگذار باشد. در این طرح افراد با توجه به میزان درآمد و دارایی خود به خرید مسکن به صورت متری در یک انبوه‌سازی اقدام می‌کنند و اوراق آن را تهیه می‌کنند. این طرح باید توسط سازمان بورس تایید شود و نقاط ضعف و قوت آن همچون بازخرید و سایر موارد قانونی و نقدشوندگی مورد توجه قرار گیرد.

صندوق املاک و مستغلات چیست؟

صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) با نام اختصاری (REIT) به صندوقی گفته می‌شود که دارای املاک و مستغلات درآمدزاست. همچون سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری از جمله طلا، این گروه از صندوق‌ها شرایطی فراهم می‌کنند تا سرمایه‌گذاران خرد نیز بتوانند بر اساس شرایط صندوق به سرمایه‌گذاری در این حوزه بپردازند.

در نهایت، سودی که از سرمایه‌گذاری و درآمد در حوزه‌های مختلف ملکی به دست می‌آید بین اعضای صندوق و سهامداران آن تقسیم می‌شود. به طور کلی بازدهی این صندوق‌ها نیز همراه با بازدهی بازار مسکن در مدت مشابه است.

دارایی صندوق‌های سرمایه‌گذاری شامل فروشگاه‌ها، زمین‌ها و سایر دارایی‌های غیرمنقول می‌شود. این صندوق‌ها موجب تجمیع سرمایه و سوددهی بهتر می‌شود و در جهان بسیار متداول هستند. در ایران نیز صندوق املاک و مستغلات در بورس ایران عرضه شده و حتی صندوق قابل معامله "ارزش مسکن" نیز وارد بورس شده که می‌توانید آن را خریداری کنید.

جمع‌بندی صنعت انبوه سازی

بازار مسکن در ایران همواره به عنوان یکی از بازارهای مورد توجه و قابل سرمایه‌گذاری در فرهنگ ایرانیان قرار داشته است. سرمایه‌گذاران مسکن همیشه عقیده داشته‌اند که هیچگاه خانه و زمین به آن‌ها خیانت نمی‌کند و به همین دلیل به خرید و سرمایه‌گذاری بر روی این بخش روی می‌آورده‌اند.

علاوه بر نگاه سنتی به بازار مسکن و املاک در میان متفکران جدید نیز بحث مسکن به شدت مهم تلقی می‌شود. رابرت کیوساکی از افرادی است که بر روی سرمایه‌گذاری مسکن تاکید زیادی دارد و می‌گوید "به محض اینکه یک خانه خریدید آن را اجاره دهید و با سند آن یک وام بگیرید و خانه بعدی را بخرید".

از این جهت افراد زیادی به دنبال سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن هستند، اما ممکن است که سرمایه کافی در این زمینه نداشته باشند. از این جهت بازار بورس به آن‌ها کمک می‌کند که در این زمینه وارد شوند. از سویی با خرید سهام نمادهای انبوه‌سازی و ساختمانی می‌توانند در سوددهی آن‌ها شریک شوند یا با بررسی صندوق‌های املاک و مستغلات بر روی آن‌ها سرمایه‌گذاری کنید.

از طرف دیگر با سرمایه‌گذاری در صندوق‌های مسکن می‌توانند به باز کردن پای خود در سوددهی بازار مسکن وارد شوند. همچنین از طریق اوراق سلف موازی شاید بتوانند در آینده به صورت فیزیکی وارد بازار مسکن شوند. به طور کلی بازار املاک هنوز راه درازی دارد تا در بازارهای مالی ایران جای خود را باز کند.

بازار سنتی املاک در ایران، نبود قوانین شفاف همچون مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین حضور تنها 25 درصد از انبوه‌سازان در بازار بورس از دلایلی است که بازار مسکن در بازار بورس ایران را مبهم کرده است . از طرف دیگر ریسک‌های سیاسی و اقتصادی و مسائل جمعیتی می‌تواند تحلیل بازار مسکن را دشوار کند به همین دلیل در صورتی که می‌خواهید در بازار مسکن وارد شوید، حتما آموزش لازم را ببینید و با بررسی پارامترهای گوناگون به معامله و سرمایه‌گذاری در این حوزه اقدام کنید.